Общественная и экономическая жизнь многих стран замерла на несколько месяцев. В России «нерабочая неделя» затянулась на два месяца, и только летом в столице и регионах постепенно начали возобновлять работу рестораны, фитнес-клубы, кинотеатры и другие развлекательные заведения. Границы закрыты до сих пор, а приостановка полетов из-за коронавируса, по подсчетам экспертов, уже обошлась авиационной отрасли примерно в 200–250 млрд недополученных рублей.
Закрытие точек общепита и непродуктовых магазинов привело к потерям около 65 млрд рублей. Торговые центры недополучили 50% арендного дохода (больше 300 млрд рублей) по сравнению с 2019 годом. В некоторых регионах торговые центры потеряли от 80 до 100% арендного дохода.
Восстановление национальной экономики будет более долгим и окончательно завершится лишь в 2022 году, считают эксперты. По их мнению, от повторного локдауна страну спасет массовая вакцинация.
Цифры, факты, комментарии
Большинство ритейлеров, около 70%, зафиксировали скидки по арендной плате до конца 2020 года. Размер скидки зависел от профиля арендатора и позиции собственника торговых центров. Скидки для fashion-операторов составляли от 10 до 30% на время ограниченной работы торговых центров. Для люксовых операторов скидки в период ограниченной работы розницы (апрель, май) составили до 90% в валютных договорах аренды, а в июне-июле – 60%. С августа арендная плата вернулась к докризисному уровню. Снижение прайм ставки в топовых и ключевых моллах было зафиксировано во II квартале прошлого года и составило 15% по отношению к началу 2020 года. В 2021 году запрашиваемые ставки аренды продолжат снижаться, а скидки для операторов по текущим договорам аренды сохранятся. Темпы возвращения арендных ставок к докризисному уровню будут зависеть от восстановления посещаемости и продаж в торговых центрах, что возможно не ранее 2023 года. (данные CBRE)
Аналитики компании JLL подвели итоги основного торгового коридора Санкт-Петербурга. Структура арендаторов стрит-ритейла на Невском проспекте на протяжении последних 5 лет изменилась незначительно. Треть всех ритейлеров – это кафе и рестораны. «В обозримой перспективе мы не прогнозируем сокращение присутствия общепита на главной торговой магистрали Северной столицы, где высокий пешеходный трафик. При этом доля арендаторов в сфере услуг, особенно количество банков, уменьшается стабильно, и этот тренд продолжится». Цифровизация привела к тому, что банки сокращают своё присутствие в офлайне. В 1-м квартале 2021 года на Невском закрылись отделения «Ишбанка» и банка «Восточный». В течение первых трех месяцев 2021 года изменения запрашиваемых арендных ставок не произошло. Максимальные ставки находятся на уровне 10 000 рублей за кв. м в месяц. До конца года прогнозируется сохранение коммерческих условий на текущем уровне и говорить о восстановлении докризисных показателей рано.
Время перемен – время поиска новых решений
Летом прошлого года торговые центры заработали позже всех прочих объектов, речи о восстановлении показателей 2019 года не шло, приблизиться к ним было нереально. Возврат ограничений осенью, ещё более ухудшил ситуацию. По мнению экспертов, восстановление рынка займёт от года до полутора лет при наиболее благоприятном сценарии.
Но рынок подводит итоги и выясняется, что менее всего пострадали life-style и районные торговые центры.
Первые еще до локдауна коцептуально развивались не только как точки торговли, но и как места времяпровождения за счет дополнительных функций, вторые не потеряли своих клиентов за счет местоположения «у дома». Лучшими арендаторами становятся продуктовый ритейл и сопутствующие товары и услуги. Кроме того, такие районные торговые центры стали чуть ли не единственным форматом, который неплохо уживается с онлайн-торговлей и даже вступает с ней в конструктивный диалог. Логично же: маникюр в онлайне не сделают, обувь не отремонтируют – список таких повседневных мелочей можно продолжать до бесконечности. Пункты выдачи интернет-заказов также все чаще располагаются в «районниках», выбираясь из цокольных и подвальных помещений, где сложно оборудовать удобные примерочные. Да и забрать онлайн-заказ, когда ты уже вышел на работу в офис, удобнее по пути домой, прихватив в том же магазине необходимый продуктовый набор к ужину. Синергетический эффект от такого взаимодействия играет на руку собственникам и инвесторам. По данным инвестиционно-финансовой группы Agastone, спрос на готовый арендный бизнес в формате малых торговых центров вырос за последние полгода в Москве и Подмосковье на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Остальным придется меняться вслед за изменившимся клиентом.
Он-лайн, дисконт и малоформатные объекты
На рынке торговой недвижимости России зафиксирован минимальный за последние 10 лет объем ввода в эксплуатацию новых торговых площадей: суммарно было введено 604,1 тыс. кв. м арендопригодной торговой недвижимости. Введенный объем преимущественно представлен объектами, расположенными в Московском регионе – 276,1 тыс. кв. м (45%) против 100 тыс. кв. м (17%) в Санкт-Петербурге и 228,0 тыс. кв. м (38%) – в остальных регионах России. По итогам 2020 года общее предложение качественных торговых площадей в Московской области пополнилось двумя новыми объектами совокупной арендопригодной площадью 14,5 тыс. кв. м, что является минимальным показателем за последние четыре года.
Фактически только треть из заявленных к открытию в 2020 году торговых центров введена в эксплуатацию. В связи с пандемией коронавируса ввод 70% анонсированных объектов был перенесен, но поскольку они находятся в высокой степени готовности, их выход на рынок ожидается в течение ближайших пяти лет.
Эра крупноформатных торговых центров завершается. В регионах в текущем году будут достраиваться крупные проекты (50–80 тыс. кв.м арендуемой площади), начатые 2–3 года назад. Их открытие было перенесено с прошлого года из-за пандемии, так как крупные проекты сложнее заполнять, и труднее управлять ими в период кризиса и ограничений на работу. Средний размер новых торговых объектов в Москве постепенно снижается. Этим объясняется более низкая доля Москвы в общем объеме нового строительства.
По России со временем фокус девелопмента будет также смещаться к малоформатным объектам. Снижение покупательской способности населения увеличило интерес к товарам невысокой ценовой категории, что, в свою очередь, дало импульс для развития российских сетей в формате «дисконт», таких как «Светофор», Fix Price, «Моя цена» и «Чижик».
В 2020 году многие игроки начали активно развиваться на онлайн-площадках. Например, Mothercare начал сотрудничать с маркетплейсом Wildberries, продуктовая сеть «Азбука Вкуса» начала поставлять продукцию под своими брендами в Ozon. Также в период пандемии многие малые предприятия (они пострадали так же сильно, как и фэшн-ритейлеры) начали сотрудничать с маркетплейсами, т.к. они дали возможность им выжить в период ограничений.
Активность выхода новых международных брендов по итогам 2020 года ожидаемо снизилась – на рынке появилось 19 ритейлеров, что на 30% меньше результата 2019 года. 2021 год вряд ли будет насыщенным с точки зрения выхода международных ритейлеров в Россию в связи с пандемией и неясностью развития событий. Тем не менее, при благоприятном развитии событий, мы можем рассчитывать на несколько ярких дебютов ближе ко второй половине года.
Рынок интернет-торговли и до пандемии показывал стабильный рост на 25% последние 3 года. На конец 2020 года эта цифра приблизилась к 35%, а такие гиганты онлайн-торговли, как Wildberries, Ozon, Beru, Goods, Apteka.ru, удвоили показатели. Более того, за 3 месяца карантина в России количество онлайн-покупателей увеличилось на 10 млн, а средний чек и количество товаров в корзине выросли в полтора раза
То, как торговые центры выйдут из сложившегося кризиса, напрямую зависит от компетенций управляющих. Сегодня эффективное управление – один из ключевых факторов для успеха ТЦ. Постоянное профессиональное развитие, поиск новых решений, диалог с лидерами рынка и совершенствование навыков – все это основа успеха эффективного управляющего.
По материалам сайтов cre.ru, arendator.ru
Читайте также:
Обзор рынка торговой недвижимости 1квартал 2021 год
Обзоре рынка гостиниц и апартаментов 1 квартал 2021 год
Обзор Рынка Земли 1 квартал 2021 год
Обзор рынка офисной недвижимости 1 квартал 2021 год
