Юрий Борисов: Нам нужна была креативная идея

О том, зачем управляющей компании потребовалось создавать собственный ремесленный магазин в универмаге «Дом Декора» и превращать его в сеть, как помогает в привлечении покупателей расположенный там частный театр «Лицедеи», а как – арендаторов бизнес-центра, «БН.ру» рассказал управляющий партнер «АйБи Групп» Юрий Борисов.
— Многофункциональный комплекс «Толстой сквер» стал единственным объектом в городе, который был открыт в самый разгар кризиса. Так ли это?
— Это не только единственный МФК, но и еще единственный торговый центр, который появился в Петербурге в прошлом году. Именно открытие «Дома Декора», торгового комплекса в составе МФК, я ставлю гораздо выше, чем открытие всего проекта.
— Неужели в кризис торговый комплекс заполнить арендаторами сложнее, чем офисную часть?
— Кризис МФК «Толстой Сквер» ощутил очень остро. До лета 2008 года все шло замечательно: была продана половина офисов банку «ВТБ Северо-Запад», шла работа по наполнению арендаторами оставшихся офисных площадей. С торговой функцией МФК – «Домом Декора» — тоже не было проблем. Контракты были подписаны практически на все торговые площади. Многие арендаторы внесли финансовое обеспечение. Многие из них начали чистовую отделку своих магазинов.
Однако в октябре 2008 года кризис стал ощущаться наиболее остро, и мы потеряли значительную часть торговых операторов, целиком восполнить эту потерю было нереально. Можно сказать, что было поставлено под угрозу открытие «Дома Декора». Глядя на происходящее, остальные наши арендаторы начали откладывать начало ремонта или чистовой отделки. По сути, многие стали сомневаться, что «Дом Декора» откроется, и МФК заработает полноценно. К тому же кризис начал диктовать новые коммерческие условия — никто из арендаторов не хотел договариваться по базовым ставкам и на большой период. Подписание контрактов во многих случаях затягивалось.
Надо заметить, что производители и магазины, занимающиеся декором и продающие эту продукцию, в кризис пострадали довольно сильно, и найти новых арендаторов, не нарушая общую концепцию «Дома Декора», было очень сложно.
Компания «АйБи Групп» оказалась перед проблемой своевременного открытия торгового комплекса и его заполнением. Нам нужна была креативная идея, которая могла бы как локомотив вытащить проект, создав критическую массу открывающихся магазинов. Поясню, что наша позиция заключается в том, что бы на момент открытия комплекса должно быть открыто более половины всех магазинов, у нас этого не было, и мы могли бы потерять оставшихся арендаторов.
— Тогда вы и решили создать ремесленный магазин «19 талантов»?
— Да. Мы придумали идею – два магазина под совершенно новым брендом, работающих в рамках заявленной нами концепции, которые открылись на втором и третьем этаже МФК. Тем самым, мы показали нашим арендаторам, что управляющая компания МФК и собственник проекта тоже вкладывают свои деньги в ритейл и верят в проект. В итоге, кто колебался, выходить ли ему на окончательную отделку, начали ее делать. Другие начали активно закупать товар или набирать персонал. Наверное, если бы мы не создали «19 талантов», мы бы не открыли МФК, точнее, «Дом Декора».
— Вы сказали, что магазин создавался вместе с собственником. Значит, магазином ваша компания и собственник владеют вместе. И как вам удалось убедить собственников в условиях кризиса продолжать вкладывать деньги, да еще и столь своеобразно – в ремесленные товары?
— Мы объяснили, что таким образом мы заполняли опустевшие площади и поддерживали проект. Объяснения было чисто экономическим: условно, ты вкладываешь рубль и тем самым спасаешь пять из ранее произведенных вложений. Нужно признаться, что собственники упирались до последнего. Это понятно, подобные, шаги не свойственны для собственников. Если бы не кризис, подобных вложений не было бы. Повторюсь, решение принималось очень сложно.
— Кто придумал концепцию магазина «19 талантов» и чем он занимается?
— Исходя из того, что концепция всего нашего торгового комплекса связана с декором, мы должны были оставаться в ее рамках. Так было выбрано направление. В процессе работы над «Домом Декора» нам пришлось серьезнейшим образом изучить различные направления, работы, всевозможные течения напрямую или косвенно связанных с декорированием. Собственно, в основе нашей идеи — Arts & Crafts. Течение, которое возникло как реакция на происходившую в XIX веке индустриализацию общества. Приверженцы течения считали, что массовое производство приводит к ухудшению внешнего вида, ведет к деградации покупателя. Поэтому целью движения, зародившегося в Великобритании, была популяризация традиционного ремесленного производства. Нам показалась эта идея интересной, тем более, что в нашем городе в таких масштабах как у нас подобного никто не делал. Мы заключили договоры с 60 различными мастерскими, наняли кураторов – которые ведут отбор мастерских и их работ, и открыли два магазина на втором и третьем этаже «Дома Декора».
— Не получится, что реализуя штучный авторский товар, из магазина вы превратитесь в выставочный павильон?
— Нет. Это коммерческое предприятие, и для нас важны такие показатели, как ценообразование, средний чек, операционные расходы и другие факторы, характерные для торговли. Важно понимать, что для нас было не только важно, занять пустующие площади, но и создать окупаемый бизнес.
— Получилось?
— Говорить о серьезных финансовых результатах конечно рано, но по итогам нескольких месяцев работы магазин вышел в ноль по операционным расходам.
— Подобный опыт — это единичный случай, или он может быть использован еще?
— По нашим сведениям, еще один собственник решает вопрос об открытии магазинов в подобном формате. Кроме этого, обсуждается вопрос об открытии салона «19 талантов» и в Дизайн-центре «АУРА» на Приморском шоссе. Как и в МФК «Толстой Сквер», мы надеемся, что собственником магазина станет управляющая компания и владелец – инвестор.
Если говорить в целом, то, очевидно, что в пустом ТК эта схема не сработает. Повторюсь, это делать целесообразно, если к моменту открытия комплекса работает не менее половины магазинов.
— Это попытка создать сеть или экстренные меры наполнить «Ауру»?
— Наверное, говорить о создании сети пока рано, я плохо представляю, в какой сейчас проект мы можем войти с «19 талантами» кроме «Ауры». Хотя мы не исключаем дальнейшее развитие сети. Понятна концепция: что в каждом случае владельцы магазинов будут разные – управляющая компания и собственник комплекса. Сейчас мы в самом начале пути, новый никому не известный бренд, делить еще нечего.
— Вернемся к МФК «Толстой Сквер». Кроме «Дома Декора» тут располагается театр «Лицедеи». Это первый театр в городе, построенный на средства инвесторов и расположенный в МФК. Как уживаетесь?
— Театр открылся 1 декабря 2009 года. Уже прошел фестиваль открытия. У нас есть основной зал на 400 мест, репетиционный зал на 200 мест, и так называемый Лейкин клуб – третий театральный формат. Сразу оговорюсь, что мы никаким образом не вмешиваемся в работу театра, репертуарную политику, но конечно заинтересованы в том, чтобы посетителями театра стала наша целевая аудитория — «средний плюс». Со своей стороны, мы сделали все возможное, что бы посетители театра проходили через все наши «витрины». Теперь задача, чтобы они возвращались уже в «Дом Декора».
— Получается, что с коммерческой точки зрения пользы от театра нет?
— Есть. К примеру, в условиях кризиса у нас нет большого рекламного бюджета для раскрутки МФК. В свою очередь театр будет постоянно привлекать сюда людей и тем самым способствовать узнаваемости, притоку новых посетителей. Я уверен, что это будет способствовать узнаваемости всего комплекса. Конечно, мне бы хотелось, чтобы здесь выступали звездные коллективы, но есть другая проблема — как привлечь звезд в небольшие залы. Впрочем, я уверен, что художественный руководитель театра Виктор Соловьев, имея хорошие связи в театральном мире, сумеет развить театр. В целом же, если бы у меня был рекламный бюджет, к примеру, как у «Атлантик Сити» я бы вообще ни о чем не волновался, и через год это место стало бы знаковым для города.
— Известно, что театр в МФК создал другую проблему. На шестом этаже комплекса, над театром, большие площади, которые нельзя использовать под коммерческую функцию. Как вы решили эту проблему?
— На 6-м этаже, прямо над театром, создана арт-галерея площадью 600 кв. метров. Там проводятся выставки, и это арт-пространство, схожим с театром «Лицедеи» образом, работает на МФК. Хочу добавить, что подобных по площади пространств в частных руках в городе нет ни у кого. Это самое крупное арт-пространство в Петербурге, находящееся в частных руках. Оговорюсь — единое пространство.
Хотя есть больше. К примеру, «Этажи», но оно размещается на нескольких уровнях. На Петроградской стороне располагается еще «Красное знамя», там тоже предпринимается попытка сделать еще одно арт-пространство, но оно также не единое. Из государственных можно назвать только «Манеж».
К слову, это не единственное большое пространство, которое есть у нас – на последнем этаже «Толстой Сквера» открыт «Зимний сад», его площадь 450 кв. метров.
— Не слишком ли большое расточительство — столько некоммерческих площадей?
— Это весьма коммерческий проект. Это место, где уже проходят презентации, вручаются различные премии. К тому же «Зимний сад» позволяет проводить фуршеты, не забывайте, в комплексе есть свой ресторан, «Лейкин клуб». Получается, что мы весьма самодостаточны в этом плане. К тому же это место работает на сферу всего офисного здания, и это еще одна изюминка, привлекающая арендаторов. Сегодня, когда конкуренция за арендатора сумасшедшая, подобная «фишка» очень приветствуется при переговорах с арендаторами. Днем сад работает в одном режиме, вечером в другом. Все логично.
— Нельзя не задать последний и главный вопрос: и как окупается все это?
— Окупаемость проекта в кризис, конечно, изменилась. Но она по-прежнему остается в рамках параметров, заданных сегодняшним рынком коммерческой недвижимости. Я бы не хотел раскрывать финансовые параметры проекта. Скажу, что наполненность офисной части составляет около 80% при средней арендной ставке –1500 рублей за метр в месяц, включая НДС. Ставка – выше рыночной, но вполне адекватна предложению. В «Доме Декора» арендовано 93% площадей.
 
Справка БН:
Общая площадь комплекса «Толстой Сквер» — 23600 кв. метров. Офисная часть — 12 600 кв. метров. Театр «Лицедеи», вместе с гримерками и «Лейкин клубом», занимает 2220 кв. метров. «Зимний Сад» — 450 кв. метров, Арт-галерея — 600 кв. метров. «Дом Декора» – 2600 кв. метров.
19.01.2010 19:25 | Источник БН.ру

Автор: Игорь Фёдоров