Экспертиза и реконцепция торгового центра

Каждый объекты коммерческой недвижимости имеет свой цикл жизни, который состоит из периодов роста, бурного роста, стабилизации и падения.

КОГДА ПОРА ОБРАЩАТЬСЯ ЗА РЕКОНЦЕПЦИЕЙ?

В случае торговых комплексов задуматься о реконцепции стоит когда происходит снижение потока потребителей, снижение среднего чека, показателей оборачиваемости (т.е. количество потребителей и конвертация в покупку). Эти показатели говорят о периоде падения и могут быть связаны сразу с несколькими факторами.
Первый фактор: первоначальная концепция торгового комплекса устарела. Считается, что жизненный цикл объекта торговой недвижимости – 7-10 лет. В Петербурге около 70% классических торговых центров были построены более десяти лет назад — это порядка 1,4 млн кв. м.  По данным экспертов рынка к  2023 году площадь торговых центров, нуждающихся в реконцепции, вырастет более чем в 1,7 раз и достигнет 2,5 млн кв. м. Доля «возрастных» классических ТЦ составит 85%.

Второй фактор:  моральное устаревание объекта (изнашивается отделка общих зон)
Третий фактор: изменение потребительских потоков (построили новые дороги, открыли станции метро), в зоне охвата открылись новый торговые комплексы.
Факторов может быть больше, в каждом случае необходим индивидуальный подход.
Важно то, что объект торговой недвижимости перестает быть коммерчески эффективным. И цель реконцепции – изменение объекта для повышения его доходности.
 

ИЗ КАКИХ ЭТАПОВ СОСТОИТ ПРОЦЕСС РЕКОНЦЕПЦИИ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА?

ПЕРВЫЙ ЭТАП -  ЭКСПЕРТИЗА ДЕЙСТВУЮЩЕГО ТОРГОВОГО ЦЕНТРА
Включает:

• Анализ пула арендаторов на соответствие позиционированию ТЦ на потребительском рынке, портрет покупателя, зоны охвата.
• Анализ поэтажных планов с точки зрения функциональности помещений, т.н. «мёртвых зон», навигационных и рекламных полей;
• Оценка возможности увеличения доходности ТЦ.
• Оценка финансовой эффективности торговой концепции ТЦ и его доходно-расходных характеристик.
• Исследование «тайный покупатель»  / «тайный управляющий» .
• Хозяйственно-правовой аудит договорной документации.
• Оценка программ и бюджетов рекламной активности ТЦ в соответствующей конкурентной среде.

Итог:
Заключение об управляемости ТЦ, качестве работы служб эксплуатации, клининга и  безопасности, адекватность торговой концепции рыночным условиям и потребительским предпочтениям, соответствии доходности и операционных издержек среднерыночным относительным показателям и «идеальному» проекту ТЦ того же экономического размера и местоположения.

Результат:

• Подготовка «идеального» бюджета ТЦ на следующий финансовый год с учётом полученных выводов и рекомендаций.
• Подготовка технического задания на реконцепцию ТЦ (при обоснованной необходимости)

 
ВТОРОЙ ЭТАП – РАЗРАБОТКА ВАРИАНТОВ РЕКОНЦЕПЦИИ ТОРГОВОГО ЦЕНТРА
Включает:

• Разработка вариантов концепции
• Разработка новых планировочных решений при необходимости
• Разработка матрицы арендаторов согласно новым вариантам концепции
• Расчет товарооборота будущих арендаторов и прогноз арендного дохода для обновленной концепции,  расчет сметы реконструкции торгового центра при необходимости.

ТРЕТИЙ ЭТАП — БРОКЕРИДЖ
Включает:

• Поиск и привлечение в обновленный проект арендаторов, отвечающих требованиям новой концепции ТЦ.
• Проведение переговоров и согласование коммерческих условий договора аренды.  

В нынешней ситуации меняется не только рынок, но и покупательская модель. Реконцепция позволяет сформировать функционал объекта, который будет приносить доходность.

Принимаем заявки на экспертизу и разработку вариантов реконцепции по тел. 8 (812) 380-3093