С одной стороны торговые центры хвалят за возможность выбора и комфортные условия шопинга, с другой — ругают за централизацию торговли и «уничтожения» мелких торговцев. Независимо от различных мнений, торговый центр часто является де-факто центром города — главным общественным местом встреч и времяпровождения. Эксперты полагают, что то, что происходит с торговым центром, может в конечном итоге определить, что происходит с сообществом.
Но условия, которые привели к созданию торговых центров и поддерживали их в течение десятилетий, быстро меняются. В 21 веке ритейл столкнулся с новым вызовом — он-лайн-торговлей, который требует изменений для классических форматов торговых комплексов.
В связи с существенными преобразованиями, происходящими на рынке торговой недвижимости, мы решили в нашем обзоре затронуть тему классификации торговых центров.
История классификации торговой недвижимости
Сегодня в мире используется несколько стандартов торговых объектов. В США участники ритейл-рынка опираются на классификацию, разработанную американским институтом урбанистики Urban Land Institute (ULI, США). В Европе чаще применяется классификация International Council of Shopping Centres (ICSC, Международного совета торговых центров). Каждая классификация имеет свои плюсы и минусы. Так, по мнению одних экспертов, стандарты ULI наиболее емко и четко характеризуют предмет классификации. Они базируются на таких основных характеристиках, как состав арендаторов, который, в свою очередь, зависит от портрета целевого потребителя и обусловливает размер торгового центра и масштаб его влияния (торговые зоны). Другие специалисты предпочитают классификацию ICSC, считая ее наиболее приемлемой для операторов розничной торговли, девелоперов и инвесторов торговых центров.
Единой системы классификации торговой недвижимости в России не существует, как и национального стандарта для торговых площадей. В начале 2000-х попытки ввести аналогичную единую классификацию торговых комплексов в России предпринимались неоднократно как крупнейшими консалтинговыми компаниями, так и Гильдией управляющих девелоперов. Но до сих пор система классификации не создана.
По мнению экспертов рынка, та классификация, что используется на западе слабо адаптируема к нашим реалиям, несмотря на то что и в России её периодически применяют. Большая часть торговых центров, от столичных до региональных, крайне отдалённо подходит под применяемые европейские и американские стандарты. Эксперты поясняют, что торговый центр в России может быть одного класса по размеру, но при этом совершенно другого по охвату. В США и Европе аутлет-центры в силу климатических условий – это о пространства под открытым небом, чаще всего специально созданная торговая улица с простейшим размещением торговых точек, в то время как в России обычно доминирует крытый и более сумбурный подтип аутлет-центров. Ещё большие различия отмечают, когда речь идёт о ритейл-парках – в США это гигантские точки притяжения за чертой города, а в России такие центры как правило всегда находятся непосредственно в городе. Отчасти такие различия упираются в историю урбанистики стран — на Западе переход к городскому укладу происходил более плавно, с применением рациональных и выверенных методик. В России, по сути города, складывались по одному лекалу в советское время и при этом претерпели значительные изменения, вызванные приходом рыночной экономики, что внесло достаточно сильный элемент эклектизма и хаотичности в городские пространства. Кроме того следует отметить и такие особенности как более развитое наличие системы личного автотранспорта на Западе, особенно в США, лучшую транспортную оснащённость вне городов (от качества дорог до их количества), значительное более развитые малые и средние города.
Классификация торговых центров от ULI
В названии классификации присутствует основная характеристика — зона обслуживания – это территория, на которой проживает основная часть его посетителей. Это могут быть ближайшие улицы, район или несколько районов сразу.
Классификация основана также на характеристике арендаторов в торговом центре и, в меньшей степени размером центра и торговой площадью. Размер сам по себе или размер и конфигурация недостаточны для определения торгового центра, потому что они подразумевают прямую корреляцию между размером и всеми остальными факторы — торговая площадь, характеристики и состав арендаторов, а также категории розничных товаров. Нет жестких стандартов совокупности для размера торговой площади.
Первый тип. Convenience Shopping Centers(круглосуточный ТЦ) – эксперты рынка переводят как Микрорайонные центры
Содержат небольшую группу магазинов и магазины, предоставляющие ограниченный набор услуг повседневного спроса.Общая арендная Площадь (GLA) – не более 2800 квадратных метров. Основным оператором (якорем), в большинстве случаев, является минимаркет.
Зона охвата — шаговая доступность.
Второй тип. Neighborhood Shopping Centers– Районный торговый центр
Районные центры обеспечивают продажу товаров повседневного спроса (продукты питания и услуги общественного питания, лекарства) и бытовые услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви и пр.).Общая арендная Площадь (GLA) – не более 5500 квадратных метров. Основным оператором (якорем), в большинстве случаев, является супермаркет или супермаркет, который сочетает в себе продуктовый магазин с аптекой и другими товарами и услугами повседневного спроса.
Зона охвата — 5-10 минут транспортом.
Третий тип Community centre — Окружной торговый центр
Из всех типов торговых центров этот тип наиболее разнообразен с точки зрения своих якорей, что может привлекать покупателей из других районов. Считается, что этот типа ТЦ – промежуточный в классификации.Для данной категории ТЦ характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном ТЦ. Многие центры построены вокруг дисконтного универмага, супераптеки, магазина смешанной одежды (женская/мужская/детская) а также супермаркета.
Типичный размер арендной площади (GLA) — 14000 кв.м., может занимать от 9500 до 47000 кв. м. Первичная торговая зона для окружного торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности.
Четвертый тип Super community centre — Суперокружной торговый центр
По сути это окружной центр, но большей площадью(более 23 000 м кв.), в исключительных случаях площадь достигает 90 000 м кв. В результате, окружной ТЦ — самая сложная категория торговых центров для оценки их размеров и зоны обслуживания.Пятый тип Regional centre - Региональный торговый центр
Региональные центры обеспечивают покупателей широким выбором товаров, одежды, мебели, товарами для дома (глубокий и широкий ассортимент), различными видами услуг, а также местами отдыха и развлечения. Они строятся вокруг 1-2 универмагов полной линии, площадь обычно не менее 5000 кв. м. каждый.Типичная для данной категории общая арендная площадь (GLA) - 45000 кв. м, на практике она варьируется 23000 кв.м — 85000 кв.м. Региональные центры предлагают услуги, характерные для деловых районов, но не такие разнообразные, как в суперрегиональном торговом центре. Торговая зона для регионального торгового центра находится в пределах 30-40 минут.
Шестой тип Super regional centre — Суперрегиональный центр
Предлагает широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома, также услуги отдыха и развлечения. Строятся вокруг 3 и более универмагов площадью не менее 7000 кв. м каждый. Такой центр часто имеет общую арендную площадь (GLA) - 93000 кв.м. На практике площадь варьируется от 50000 и может превышать 150000 кв. м. Торговая зона для суперрегионального торгового центра может достигать 1,5 часов транспортной доступности.Типы торговых центров по концепциям
В этой же классификации присутствует еще один тип деления – с точки зрения концепции торгового комплекса.
Примеры такой специализации в России:
- Развлекательные комплексы
- Торгово-развлекательные комплексы
- Скидочные и аутлет центры
- Центры товаров для дома
- Мебельные центры
- Строительные центры и т.д.
Также выделяют несколько более сложных с точки зрения концепции типов:
Фестивал-центр (Festival Center) . Возможно этот формат в России получит другое название, но он уже начинает существовать в тех торговых центрах, где, после реконцепции, арендаторы развлечений и общественного питания становятся основными якорями, а предприятия торговли выступают в качестве сопутствующих.Торгово-общественный центр — якорем в таком центре могут выступать детские и фитнес-клубы, спортивные и развлекательные комплексы, гостиница и универмаг. В своем составе они могут иметь объекты социальной направленности. Сопутствующими арендаторами являются магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров.
Торговый центр Моды (Fashion Center) — якорем, в данном центре, является совокупность магазинов одежды и обуви. Сопутствующими арендаторами выступают магазины аксессуаров, парфюмерии и косметики, подарков. Торговые центры моды, как правило, находятся в центре города, и часто занимают первые (с 1-го по 3-й) этажи в торгово-офисных центрах.
Пауэр-центр (Power Center) — в его состав входят 4 и более специализированных оператора розничной торговли, представляющих широкий и глубокий ассортимент товара какой-либо категории. Так же в его составе могут присутствовать дискаунт-универмаг, центр торговли по каталогам и др. Располагаются Пауэр-центры, в большинстве случаев, в спальных районах и на окраинах города рядом с автомагистралями. Считается, что в России этого формата торговых комплексов нет.
В 2013 году, когда холдинг «АйБи ГРУПП» разрабатывал программу ребрендинга и редеведопмента для торгового комплекса ЭКОПОЛИС premium, была введена в деловой оборот рынка коммерческой недвижимости новая типология — Fashion-культурное пространство. Сегодня типологию «fashion-культурное пространство» стали использовать и другие торговые комплексы. В течение 5-ти лет, в рамках реализации данной концепции ТК ЭКОПОЛИС premium стал для посетителей не только местом совершения покупок, но и культурным и образовательным пространством.
Читайте также:
Торговые центры: от фуд-кортов до фуд-моллов
История первых торговых центров Европы
Новая классификация офисной недвижимости
